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　　用中央政治局会议的说法表述，就是“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势”。供给端，存量时代下二手房开始主导。热点城市二手房挂牌普遍超过新房在售，杭州、上海、南京等地二手住房挂牌在20万套左右，但新房待售仅7万套左右；深圳、广州二手住房挂牌在15万套左右，新房待售大约9~11万套。销售方面，2023年底有7个省市二手房交易超过新房，今年2 月11个省市二手房交易量超过新房。今年一季度，广州、深圳二手房交易达到新房的2.3倍。

　　二手房市场主导供需，本质上是因其“低总价、低单价、区位优（有学位）”，匹配当下刚需的诉求，这与新房大户型化、改善化有很大区别。1~4月份，热点城市90平方米以下二手房交易占比在60％~80％，上海300万元以下的二手房源交易占比接近40％。不过，即便二手房交易占主导，但交易量赶不上二手房挂牌量，导致二手房挂牌量不断创新高。诸葛研究院统计，2024年3月，深圳二手房挂牌同比激增229.6％，上海二手房挂牌量同比上涨78.49％。

　　新房越来越难以维持，成交体量降至10年前，主要是改善的动力下降。首先，二手房卖不掉，交易周期很长，特别是那些老破小；其次，综合就业、收入、房价预期等基本面，不想换，毕竟有住的地方；最后，得承认，过高估计了住房消费升级的潜力。过去资产繁荣时期，确实有换房的动力，但很大程度上是资产价格预期、加杠杆、从众行为、预期膨胀的结果。现在，洗尽铅华，回归正常，没有多少人能消费得起动辄单价“5万+”，总价超500万的房子，这才是真实的一面。

　　因此，从抑制投资炒房、买多套房（占用资源）的角度看，也不需要限购政策了，目前市场上，不管是哪个城市，绝大部分片区都不缺房子，可谓有得挑有得选。退出限购政策也在情理之中。而且，就连一线城市的外围，由于过去几轮回升周期中大规模建新区或功能区，现在也到了去库存的地步。比如，根据中原地产统计，2023年北京远郊区（怀柔、平谷、密云和延庆）新房去化周期高达4.7年。这也是为何近期一线城市都松绑外围限购政策的原因。

　　对收缩限购范围的一线城市（主要是北京、上海、深圳）来说，首先能释放外来人口或单身人士购房需求，比如上海、深圳、北京均放松非户籍或单身人士在外围区域购房的限制，或可多购一套，或收缩首套房购置对个税或社保缴纳年限限制，或放松人才认定标准等。一线城市外来人口集中，单身人士多。过去，对外来人口购买首套房一直坚持连续缴纳5年社保或个税，京沪对单身外来人口购房甚至一票否决。这不符合推迟婚育、单身人士多的现状。